Le Prêt Relais : Un Outil Financier pour Faciliter l'Achat Immédiat d'un Nouveau Logement

Si vous êtes propriétaire et souhaitez acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu votre logement actuel, le prêt relais peut être une solution intéressante. Ce mécanisme financier, bien qu’un peu complexe, peut permettre de concrétiser votre projet immobilier sans attendre la vente de votre bien.

Souvent source de stress pour les propriétaires concernés, le prêt relais présente des avantages, mais mérite une grande attention dans sa mise en place. L'accompagnement d'un professionnel du financement immobilier, courtier, est vivement conseillé.

Dans cet article, nous allons expliquer le fonctionnement du prêt relais, ses avantages, ses inconvénients, et les situations où il est pertinent de l’envisager.

Le prêt relais est un prêt à court terme, généralement d’une durée de 12 à 24 mois, accordé par une banque dans l'attente de la vente de votre bien immobilier. Il permet de financer une partie de l'achat de votre nouveau logement sans avoir à attendre la vente de votre ancien bien. Concrètement, la banque vous avance une somme d'argent correspondant à une partie (souvent entre 60% et 80%) de la valeur estimée de votre bien en cours de vente, diminuée du capital restant dû sur le prêt immobilier existant s'il en reste un. 

L'objectif est simple : éviter que vous vous retrouviez sans logement entre la vente de l'ancien et l'achat du nouveau, ou que vous soyez pressé de vendre à un prix inférieur à vos attentes.

Le fonctionnement d’un prêt relais est basé sur le principe suivant :

La banque fait estimer votre bien immobilier actuel par un expert. Cette estimation détermine le base de calcul du prêt relais, généralement compris entre 60% et 80% de la valeur estimée du bien, diminuée de l'éventuel capital restant dû sur l'emprunt encore en cours. 

Le prêt relais est accordé pour une durée limitée, souvent pour une période initiale de 12 mois, éventuellement prorogeable à 24 mois. Cela vous laisse le temps de vendre votre bien sans pression excessive.

Durant cette période, vous ne remboursez que les intérêts du prêt relais (on parle de différé d'amortissement) ajoutés aux assurances emprunteurs. Le capital, lui, est remboursé lorsque vous avez vendu votre bien immobilier. À ce moment-là, vous soldez le prêt relais avec le montant de la vente. C'est le principe du prêt In Fine.

La promesse d'affectation hypothécaire est la garantie idéale pour ce type de crédit. 

Souvent, le prêt relais est couplé avec un prêt classique  sur une durée plus longue pour financer l'achat du nouveau logement si le montant du prêt relais seul ne suffit pas.

Il est alors fréquent de prévoir un remboursement anticipé partiel sans frais sur le nouvel emprunt avec l'argent de la vente du 1er bien immobilier objet du prêt relais, dans la mesure où une fraction seulement de sa valeur avait été retenue dans le calcul du prêt relais. 

Le couple Dupuis a acheté une maison en 2010 en souscrivant un prêt immobilier sur 20 ans auprès de leur banque. Cette maison est évaluée aujourd'hui par un expert de l'immobilier à 450 000 €. 

Le capital restant du à ce jour est de 120 000 €, pour une mensualité 1 200 €.

Le couple Dupuis vient de signer un compromis de vente pour une nouvelle maison, dont le prix est de 600 000 € auxquels s'ajoutent les frais liés à la vente pour un total de 60 000 €. Il faut donc financer 660 000 € pour acquérir cette nouvelle maison. 

Regardons comment s'articule le plan de financement avec prêt relais pour le couple Dupuis :

Le prêt relais "sec" : Il est utilisé si le montant du prêt relais couvre intégralement l'achat du nouveau bien. Il s'adresse donc surtout à ceux qui ont déjà un bien de grande valeur ou qui achètent un bien moins cher que celui qu'ils vendent.

Le prêt relais "adossé" : C'est le cas le plus fréquent. En plus du prêt relais, un prêt immobilier classique est contracté pour compléter le financement du nouveau bien. Ce prêt est remboursé en parallèle du prêt relais.

C'est la question que se pose toute personne qui envisage de souscrire un prêt relais, et certainement plus importante et donc la plus anxiogène. 

Voici ce qui peut arriver en fonction des situations :

La première solution est de demander à la banque une prolongation du prêt relais. La durée initiale est souvent de 12 mois, mais certaines banques peuvent accepter de prolonger ce délai. Cette solution est cependant soumise à l'acceptation de la banque et dépendra de la situation financière de l'emprunteur et du marché immobilier. Cependant, cette prolongation est généralement accordée pour une courte durée, par exemple 6 ou 12 mois supplémentaires.

Si la vente du bien n'est pas imminente, une solution peut être de transformer le prêt relais en prêt immobilier classique. Dans ce cas, l'emprunteur doit continuer à rembourser les mensualités, avec une durée plus longue et des conditions (taux d'intérêt, durée de remboursement) comparables à celles d'un prêt immobilier classique. Cela permet de soulager la pression temporelle liée à la vente du bien. Mais ces mensualités s'ajoutent à celle du nouveau crédit immobilier souscrit pour financer le nouveau bien acheté. Il est donc impératif que ce cumul s'inscrive dans le respect des ratios d'endettement (normes HCSF) appliquées par la banque. Cela suppose un réaménagement de l'ensemble du plan de financement.  

Pour éviter de prolonger la situation, l'emprunteur peut également choisir de baisser le prix de vente du bien immobilier afin de le vendre plus rapidement. Cette décision peut cependant conduire à une perte financière par rapport au prix escompté initialement.

Si la vente ne se concrétise toujours pas et que l'emprunteur est dans l'incapacité de rembourser, la banque peut demander la saisie du bien immobilier pour se rembourser. Elle vendra alors le bien pour récupérer son argent, souvent à un prix plus bas, et cela peut entraîner un perte pour l'emprunteur si le montant de la vente ne couvre pas entièrement le prêt.

Le prêt relais est un levier efficace pour faciliter la transition entre deux biens immobiliers. Toutefois, comme tout produit financier, il doit être utilisé avec prudence et bien compris avant de s’engager. Il est recommandé de consulter un courtier en crédit immobilier pour évaluer la faisabilité de votre projet en fonction de votre situation spécifique et du marché immobilier.

N’oubliez pas que la vente de votre bien reste au cœur de cette opération, et que sa réussite conditionnera le succès de votre prêt relais.