L'IFI : Comprendre et optimiser sa fiscalité patrimoniale
Qu'est ce que l'IFI ?
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt français qui concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net dépasse un certain seuil. Mis en place en 2018 pour remplacer l'ISF, l'IFI vise à taxer les biens immobiliers détenus par les particuliers. Dans cet article, nous allons explorer les principales caractéristiques de l'IFI, ses seuils d'imposition et quelques stratégies d'optimisation fiscale.
Qui est concerné par l'IFI ?
L'IFI s'applique aux personnes physiques dont la valeur du patrimoine immobilier détenu dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de chaque année. Les biens immobiliers pris en compte comprennent notamment les résidences principales et secondaires, les investissements locatifs, les parts de SCPI, SCI, OPCI, ainsi que certains droits réels immobiliers. L'IFI s'applique que la détention de l'immobilier soit directe, ou indirecte.
Comment est calculé l'IFI ?
L'imposition à l'IFI se fait sur la base de la valeur vénale des biens immobiliers détenus par le contribuable au 1er janvier de chaque année.
- L'abattement appliqué à la résidence principale (si elle n'est pas détenue au travers d'une SCI) est de 30 % de sa valeur vénale
- L'abattement appliqué à la location de biens immobiliers peut également atteindre 30% de sa valeur vénale. Attention cependant, la dépréciation d'un bien occupé doit être proportionnelle à la durée résiduelle du bail en cours
- Exclusion de la base taxable pour les biens immobiliers affectés à l'activité professionnelle
- Exclusion de la base taxable pour les biens loués en LMP (location meublée professionnelle)
- Les biens (bois et forêt, biens ruraux donnés à bail long terme, parts de GF et parts de GFA) sont exonérés à hauteur de 75% de leur valeur, sans limite, SI le contribuable s'engage à gérer durablement ses forêts pendant 30 ans.
- Les passifs (prêts immobiliers généralement) sont déductibles de la valeur brute des actifs détenus, pour atteindre leur valeur nette.
- Les travaux réalisés dans un bien immobilier viennent aussi en déduction de sa valeur de marché dans la limite de la valeur nette taxable de ce bien.
Le taux d'imposition varie progressivement selon des tranches allant de 0,5% à 1,5%.
Voici le barème progressif en vigueur :
IFI et démembrement : la question de l'Usufruit
Lorsque l'usufruit d'un bien immobilier démembré entré dans le patrimoine du contribuable dans le cadre d'une succession, l'usufruitier et le nu-propriétaire sont imposables respectivement à hauteur de la valeur de leurs droits distincts.
En revanche, et cela concerne nombre d'usufruitiers, si le bien a été transmis par donation, testament, etc... alors le bien immobilier entre dans le champ de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour sa valeur entière : nue-propriété et usufruit. Cela signifie que l'assiette taxable correspond à la valeur du bien en pleine propriété.
L'IFI et la notion de plafonnement
L'ISF, remplacé en 2018 par l'IFI, prévoit l'application des mêmes plafonds. En effet, la fiscalité française prévoit qu'un contribuable ne soit jamais imposé à plus de 75 % des revenus perçus et déclarés au cours d'une même année. Aussi doit on tenir compte de l'impôt sur les revenus, des prélèvement sociaux et de la CEHR (contribution exceptionnelle sur les hauts revenus) assumés par le contribuable avant d'appliquer l'IFI.
Déclarations, obligations et paiement de l'IFI
Comment déclarer son IFI ?
La déclaration de l'IFI est à faire avec la déclaration de revenus. En cas de sous-évaluation du patrimoine ou d'omission de biens imposables, 0,2% par mois de retard seront ajoutés au titre des pénalités, c'est à dire 2,4%/ an. Les services fiscaux acceptent néanmoins une marge d'erreur de 10% en cas de sous-estimation d'un bien. La pénalité ne serait donc pas dûe, si aucune remise en cause de la bonne foi du contribuable n'était faite par le fisc. En cas de retard de déclaration de l'IFI, une majoration de 10% de l'impôt dû est appliquée, jusqu'à 30 jours après une mise en demeure, et de 40% après ce délai (ou si le dépôt de la déclaration rectificative résulte de la révélation d'avoirs à l'étranger non déclarés).
Quand payer son IFI ?
Si le montant de l'IFI à acquitter dépasse 300 euros, le paiement doit obligatoirement s'effectuer en ligne, sur le site Internet des impôts ou via l'application Impots.gouv pour smartphone et tablette. La date limite de paiement de l'IFI est fixée au mois de septembre. En cas de retard de paiement, une majoration de 10% de l'impôt dû s'applique. A noter qu'en cas de difficultés financières graves, le fisc peut accorder au redevable de l'IFI un délai supplémentaire et, éventuellement, une remise gracieuse (totale ou partielle) de l'impôt ainsi que des pénalités appliquées, à condition, bien sûr, qu'il motive sa demande et parvienne à justifier sa situation.
Conclusion
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un sujet complexe mais important à comprendre pour les contribuables français possédant un patrimoine conséquent, qui vise à taxer les actifs immobiliers des particuliers dont la valeur nette dépasse un certain seuil.
Pour optimiser sa fiscalité dans le cadre de l’IFI, il est recommandé d'étudier attentivement toutes les options disponibles en fonction de son profil patrimonial. Il convient également de consulter un conseiller fiscal ou un expert en gestion de patrimoine pour déterminer une stratégie patrimoniale et fiscale personnalisée, adaptés à sa situation spécifique.
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